由于房地产职业触及的事务繁复，光增值税一项的处理就让众财政头晕目眩，因而咱们为咱们整理了最全最有用的房地产企业全流程的增值税账务处理，咱们在系列一的文章中为咱们叙述了购进环节的增值税账务处理，本篇中咱们叙述出售环节的增值税账务处理。
1.获得预售收入时，次月依据预收款金额依照3%的税率预交增值税，一般计税办法和简易计税办法预缴税率共同，操作如下：
2.完结房子交给或许其他到达收入承认条件的，开具正式发票，承认主营事务收入，申报交纳增值税。
一起，2016年36号文中规则房地产开发企业中的一般交税人出售其开发的房地产项目（挑选简易计税办法的房地产老项目在外），以获得的悉数价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门付出的土地价款后的余额为出售额。因而，应将出售额中抵减土地本钱部分对应的增值税转入主营事务本钱
①依照增值税准则承认的增值税交税责任发生时点早于依照国家统一的会计准则承认收入的时点的，应将应交纳的增值税额，借记“应收账款”科目，贷记“应交税费-应交增值税（销项税额）”或“应交税费-简易计税”科目，依照国家统一的会计准则承认收入时，应按扣除增值税销项税额后的金额承认收入。
这种状况在实务工作中较为常见，比方企业现已全额收取房款，或提早向业主全额开具增值税正式发票，或许依照合同约好现已到达交房时刻等等状况，增值税交税责任现已发生，应当交纳增值税；可是依照会计准则的规则，企业没有交房，产品对应的危险酬劳没有搬运，暂不承认收入。
②依照国家统一的会计准则承认收入的时点早于增值税准则承认增值税交税责任发生时点的，应将相关销项税额计入“应交税费-待转销项税额”科目，待实践发生增值税交税责任时再转入“应交税费-应交增值税（销项税额）”或“应交税费-简易计税”科目。
企业发生税法上视同出售的行为，应当依照企业会计准则准则的相关规则进行账务处理，并依照现行的增值税准则核算销项税额。
（1）营改增前企业在账面上已承认收入，但依照现行的增值税准则，企业在营改增后才发生增值税交税责任的，应当依照增值税准则交纳增值税，不再交纳营业税，因而：
①营改增前已承认收入，但因未发生营业税交税责任而未计提营业税的，在营改增后到达增值税交税责任时点时，应在承认增值税销项税额的一起，冲减当期收入，处理如下：
②营改增前已承认收入，且已计提营业税但未交纳的，应当先将计提的营业税及附加税原路冲回，一起依据调整后的收入核算增值税的待转销项税额，并冲减收入，详细处理如下：
许多朋友不明白为什么在营改增后承认增值税销项税额的时分要冲减收入。由于营业税是价内税，而增值税是价外税，因而在营业税时期，企业获得的收入中包含了营业税，可是在增值税时期，增值税款不包含在收入中。
（2）营改增前已承认收入，且已发生营业税交税责任，并已计提营业税，可是没有交纳的，在营改增后，正常交纳即可：
