一、判令被告一以购房总价款723148元为基数按日0.01%的标准自2018年12月31日至实际交房日止向原告支付逾期交房违约金，被告二与被告一承担连带赔偿相应的责任；（暂计至2020年10月25日，逾期日期共664天，计48017元）
2018年5月18日原告与广州白云国际机场集团综合开发有限公司（现更名为广州云梯地产开发有限公司，下简称云梯地产）就广州市花都区颐林……《商品房预售合同》。
一、预售合同及附件七中的机打另约定项构成格式条款，逾期交房违约责任条款应归于无效。
1、涉案预售合同及附件七是云梯地产提供，涉案预售合同与同期房三份预售合同除户型差异外其他条款完全一致，足以证明预售合同及附件七中的机打另约定项是云梯公司为重复使用而预先拟定，构成格式条款。
2、逾期交房条款存在免除云梯公司责任、加重原告责任的情形，依《合同法》第40条应属无效。
预售合同逾期交房条款中，因云梯公司原因逾期交房时，径直剥夺了买受方的合同解除权，只能合同继续履行，不论何种情形，包含可能的逾期交房20年，云梯公司就逾期交房承担的违约金总额不超过总房价的2%。有违合同法第39条（采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务）的初衷。
按附件七第2条买受方迟逾付款60日，云梯公司有权解除合同。按附件七第18条，此情形下，买受方要向云梯公司支付房款总额20%的违约金，在办理收楼后解除的，自收楼日至交返房屋日止，按购房总价款以日万分之五支付使用费。
该约定中的民事权利义务配置极不对等，双方的权利义务严重失衡，违背了市场经济基本规律和长期资金市场规则，也违背了民法的公平原则。
因经济因素，全国范围内人口大幅度跨区域流动已是常态，必然导致流动人口购房的需求。无论承认或是避讳，购房已然成为流动人口工作、居住、教育需求的重大连接点。
对于非投资性的刚需人员，不存在面对不平等合约时买或不买的自主性。面对房产开发及销售公司行业合纵同步，为平衡双方地位信息不平等及购方丧失对等议价能力的情形，国家部门专门就购房合同制定标准合同强制使用并采取备案措施。如以补充约定为名认定其有效，无异使国家层面的管控目的落空。
另，买受方在合同签订之初，有合理期待，家有其居，免于因房屋租赁市场的租金月涨而疲于寻适搬迁之苦。按合同2018年12月30日应交房，在逾期时，原告必然需在外租赁额外产生租金损失，90平方米的房屋花都年租金不少于25000元。法院认定逾期交房条款有效，则违约金对原告实难言公平。
如上述，云梯公司的违约金不足以弥补原告的损失，且涉案房屋不具备永水永电，给原告的日常生活必然带来诸多不便，因云梯公司整改无期，该项目有很大可能烂尾，致原告合同目的落空。
依《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人能请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人能请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,法院可以依据当事人的申请、考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对违约金进行调整。
关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）四、类案检索范围一般来说包括：（四）上一级人民法院及本院裁判生效的案件。
经检索，与本案类似度基本相同的争议，广州市中级人民法院有二〇一九年十二月四日作出的（2019）粤01民终21825号民事判决书（见参考判例1）。
住所地：广东省广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码53H。
住所地：广东省广州市白云区机场路航云北街66号自编7至10层，统一社会信用代码91440000MA4UJ1CX4H。
委托诉讼代理人：陈博宇，男，1993年9月22日出生，汉族，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：邹莹，女，1976年3月19日出生，汉族，该公司工作人员。
原告许某与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、广东空港置业有限公司（以下简称空港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用小额诉讼程序，2021年2月4日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用小额诉讼程序审理的情形，2021年3月15日裁定转为简易程序审理。原告许某的委托诉讼代理人陈芝廉、刘飞，被告空港公司的委托诉讼代理人陈博宇、邹莹到庭参加诉讼。被告云梯公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告许某向本院提出诉讼请求：1.判令云梯公司、空港公司向许某连带赔偿支付逾期交房的违约金暂计48017元（以总购房款723148元为基数，按照每日0.01%的标准，自2018年12月31日起至实际交房之日止，暂计至2020年10月25日，逾期交房共664天）；2.诉讼费用由云梯公司、空港公司负担。事实和理由：……
许某认为：1.房屋买卖合同的付款义务对应交房和义务。云梯企业来提供的《商品房预售合同》及附件七，与同期房的《商品房预售合同》，除户型差异外，其他条款完全一致，是为重复使用而预先拟定的，构成格式条款。《商品房预售合同》中因云梯公司的原因逾期交房的条款，剥夺买受方的解除权，只能继续履行，即使逾期交房20年，逾期交房违约金总额不超过总房价2%。而附件七第2条、第18条，买受方迟延付款60日的，云梯公司有权解除合同，买受方支付房款总额20%的违约金。如办理收楼后解除的，自收楼日至交返房屋之日止，按购房总价款每日0.05%支付使用费。该约定的权利、义务极不对等，违反公平原则。逾期交房的条款，存在免除云梯公司责任、加重买受方责任的情形，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应属无效。合同约定应于2018年12月30日交房，因逾期交房时，许某必然租赁而额外产生租金损失，90平方米的房屋年租金不少于25000元，如认定逾期交房条款有效，有违公平合理、诚实信用原则。2.云梯公司的违约金不足以弥补许某损失，且房屋不具备永水、永电，给许某的日常生活带来诸多不便，而因云梯公司整改无期，项目很大可能烂尾，致许某合同目的落空。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，人民法院可以依据当事人申请，考虑买受人是否已收楼、逾期交楼原因及当事人过错程度等具体案情调整违约金。许某要求以购房总价款为基数，按每日0.01%标准计算逾期交房违约金。3.广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终21825号民事判决书，与本案争议基本相同，按照类案类判原则，应支持许某的诉讼请求。
原告许某为证明主张，提供证据：1.《商品房预售合同》；2.发票，支付凭证；3.企业信用公示信息。
被告云梯公司于2021年2月9日向本院提交书面答辩意见，辩称：1.《商品房预售合同》第十四条关于延期交房的违约责任，第二款约定：合同继续履行，甲方应自约定交付日期的次日起至实际交付之日或者达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%标准支付违约金，但违约金总额不超过总房价款2%。2.附件七：本合同补充协议第二十四条明确说明，双方对主合同及补充协议条款中免除或者限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向特别解释说明，乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款。为此，《商品房预售合同》第十四条合法有效。
被告空港公司辩称：请求驳回许某主张空港公司对云梯公司债务承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：1.云梯公司和空港公司均是管理规范的国有公司法人，在每一会计年度终了时编制财务会计报告，经合法、有资质的会计师事务所审计。云梯公司的财产独立于空港公司的财产，没有财产混同的情况。2.许某仅凭空港公司是云梯公司的股东，便主张空港公司对云梯公司的债务承担连带责任，没有事实和法律依据。3.广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初12302号民事判决已确认，空港公司与云梯公司财产独立，对云梯公司的债务不承担连带责任，与本案案情基本相同，空港公司无须再举证证明。
被告空港公司为证明主张，提供证据：1.准予变更登记（备案）通知书；2.年度审计报告；3.广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初12302号民事判决书。
经审理查明：机场开发公司于2020年5月14日变更名称为云梯公司，是法人独资的有限责任公司，股东是空港公司。
机场开发公司（甲方，卖方）与许某（乙方，买方）于2018年5月18日签订《商品房预售合同》及其附件一至七，约定：乙方购买广州市花都区颐林九街*号**房，建筑面积96.51平方米，套内面积78.17平方米，以套出售，按套内建筑面积计算房价，每平方米9250.97元，总金额723148元。乙方自本预售合同网上签订之日起0日内，支付总房价款的40.54%，金额293148元，2018年5月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付剩余房款430000元。第十条关于逾期付款违约责任，第3款约定：如乙方未能按照本合同第八条约定的期限，将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。第十二条关于交房条件，约定：该商品房项目工程完工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出示的认可文件或者准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条关于房屋交付，约定：甲方应当在2018年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条关于延期交房的违约责任，约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止或者达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。第十五条关于房屋交付时的有关联的资料，约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：㈠规划部门出示的《建设工程规划验收合格证》；㈡建筑设计企业出具的《建设工程完工验收报告》；㈢消防部门出示的《建设工程消防验收合格意见书》或者备案凭证；㈣供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；㈤人防、环保部门出示的认可文件或准许使用文件；㈥《房地产（住宅）质量保证书》；㈦《房地产（住宅）使用说明书》；㈧《临时管理规约》或者《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同另约定其他事项。
附件七是本合同补充协议。第五条约定：双方同意主合同第十三条补充为：1.商品房的交付条件：在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：⑴按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；⑵付清乙方应缴交的全部税费及违约金和另外的费用；⑶乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金。2.无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付有效期届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。如乙方以按揭贷款方式支付购房款的，应以银行已发放按揭贷款给甲方为准。即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿相应的责任。第六条约定：双方同意主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：㈠《商品房交楼书》；㈡《房地产（住宅）质量保证书》；㈢《房地产（住宅）使用说明书》；㈣《临时管理规约》。乙方应当向甲方提供交存住宅维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。
机场开发公司于2018年6月12日向许某开具发票293148元。中国建设银行广州白云支行于2019年1月30日向机场开发公司发放支付430000元。
在诉讼过程中，许某主张：房屋当前是临水、临电，没有办理完工验收备案，未办理过户登记。其仅主张逾期交房违约金，暂不主张其他违约责任。其主张空港公司对云梯公司的债务承担连带责任，依据是其通过工商登记查询空港公司是云梯公司的唯一股东，而两公司不能证明财产独立。空港公司抗辩：如空港公司承担相应的责任，违约金应以约定的为准。空港公司为证明空港公司与云梯公司的财产独立，提供年度审计报告，显示：立信会计师事务所广东分所审计机场开发公司2014年度至2016年度的财务报表；广东正中珠江会计师事务所审计机场开发公司2017年度至2019年度的财务报表。许某不认可年度审计报告的真实性、合法性，认为：按照会计法和企业会计准则，空港公司与云梯公司应建立财务管理制度，按要求编写符合规范的财务报表，提供原始财务凭证和账册。年度审计报告根据云梯企业来提供的财务报表审计，缺失原始凭证和账册，不具备合法性和真实性，不能证明空港公司与云梯公司的财产独立。
另查明：本院于2020年10月23日作出（2020）粤0114民初12302号民事判决，已发生法律上的约束力。云梯公司于2020年9月22日在法庭调查过程中，确认颐林九街3号所在区域尚且还没有取得竣工验收备案表，尚未办妥永久用电。
许某于2020年11月4日向本院提起诉讼，本院于2020年11月6日以（2020）粤0114民诉前调3774号立案受理。
本院认为：云梯公司与许某于2018年5月18日签订的《商品房预售合同》及其附件，依法成立，具有法律拘束力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”许某主张云梯公司支付自2018年12月31日至实际交房之日止的逾期交房的违约金，持续至民法典于2021年1月1日起施行后，应适用民法典的规定。
各方当事人的争议焦点在于，云梯公司逾期交房的违约责任认定以及空港公司应否承担连带责任的问题。本院评判如下：
许某主张，房屋尚且还没有取得竣工验收备案表，尚不具备永久用水、用电条件和燃气入户，保证陈述真实，没有相反证据予以反驳，本院予以认定。《商品房预售合同》约定，云梯公司应于2018年12月30日前交付房屋，许某应在交付房屋前支付全部购房款，如以按揭贷款方式支付购房款的，以银行发放按揭贷款为准。银行于2019年1月30日向云梯公司放款430000元。云梯公司未在该日前交付，符合法定交付条件的房屋，违反合同约定，应自2019年1月31日起向许某支付逾期交楼的违约金。许某主张调整逾期交楼的违约金计算标准，具有事实及法律依据，本院予以支持。云梯公司于2021年2月9日书面抗辩，应以约定的总房价款的2%为限，本院不予采纳。具体理由如下：1.商品房买卖合同，是以出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款为主要权利、义务内容的，平等民事主体之间的合同。《中华人民共和国民法典》第六条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《商品房预售合同》约定，卖方逾期交楼违约金以总房价款的2%为限，买受人逾期付款的违约金没有上限。该约定的双方权利和义务，不符合公平的原则。2.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人能请求人民法院予以增加。云梯公司出售的房屋，至今未取得竣工验收备案表，不具备永久用水、用电条件，不能确定何时符合法定的交付条件，如以总房价款的2%为限计算逾期交房的违约金，明显不足以弥补云梯公司多年持续违约，并将继续违约，给许某造成的损失。
云梯公司尚未交付房屋，不能确定何时符合法定交付条件。本院认定截止于2021年2月4日法庭调查之日的逾期交楼违约金，许某可另行主张自2021年2月5日起至实际交房之日止的逾期交楼违约金。经核计，以总房价款723148元为基数，按照每日0.01%的标准，自2019年1月31日至2021年2月4日（共736天），违约金数额为53224元（723148元×0.01%×736天）。
《中华人民共和国公司法》第六十二条规定，“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。”第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”空港公司为证明与云梯公司的财产独立，提供会计师事务所对云梯公司的逐年年度审计报告作为证据。许某仅根据空港公司登记为云梯公司的股东，即主张空港公司对云梯公司的债务承担连带清偿责任，虽不认可年度审计报告的真实性和合法性，但没提供证据予以反驳，应当承担举证不能的后果，本院不予支持。
一、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律上的约束力之日起十日内向原告许某支付2019年1月31日至2021年2月4日的逾期交楼违约金53224元；
上诉人广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）因与被上诉人许某、原审被告广东空港置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2021）粤0114民初2165号民事判决，向本院提起上诉。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。
本案争议的焦点为逾期交楼违约金应否以总房款的百分之二为限。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人能请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人能请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，法院可以依据当事人的申请、考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对违约金做调整。本案中，上诉人未能依约将符合合同约定和法定条件的房屋交付给被上诉人，确实给被上诉人造成损失。虽然合同约定违约金总额不超过总房价款的2%，但上诉人持续违约多年，若以总房款的百分之二为限计算违约金，显然有违公平合理、诚实信用原则，以此为准计算得出的违约金亦明显不足以弥补上诉人违约给被上诉人所造成的损失，一审法院综合本案案情，酌情对逾期交楼违约金的计算标准予以调整，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉意见依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人广州云梯地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
涉案国企项目因停工，前景不明，或会应政府承诺继续施工或会烂尾。早前众多业主纷纷起诉，主张格式条款要求调整违约金，法院一度明确回应，以无证据证明系格式条款为由不予支持。众多判决中唯一一起诉争因金额实在太大，逾期也实在太久，才作了调整。
方案选择上，起诉解除要求赔偿，怕房子没了钱又拿不到，寄希望政府继续施工。经多轮分析沟通，业主最终仅要求主张逾期交房违约金，要求打破2%限额的魔咒。因系群体诉讼，才有了同期房同期合同互相印证作为证据。一审法院并未正面回复格式条款问题，以公平原则予以限额调整。
责任上，国有企业的母公司一并成为被告，因为母公司股东太强大，法院很有压力，多次要求撤回对母公司的起诉，又指母公司提交了各年度审计报告，如能指出报告存在质疑处，须申请司法审计。
代理人直陈，国有独资公司也是公司法一人有限公司的范畴，空港公司如不能证明财产独立，对涉案债务应承担连带责任。按照会计法和企业会计准则，空港公司与云梯公司应建立财务管理制度，按要求编写符合规范的财务报表，提供原始财务凭证和账册。年度审计报告根据云梯企业来提供的财务报表审计，缺失原始凭证和账册，不具备合法性和真实性，不能证明空港公司与云梯公司的财产独立。云梯公司应继续承担举证责任，否则单以年度审计报告认定财产独立缺乏依据。
又指涉案购房款有些并未入帐，年度审计报告未作记载，报告失实，不能作为定案证据，本没有申请司法审计的必要。同步沟通业主申请审计，因审计费用过高，一致表决不申请审计。一审判决打破限额，云梯公司提起上诉，业主又一致表决不提起上诉。对云梯公司的上诉，答辩就回应了几句：这项目拖沓交房几年了，何时能交房能，能不能给个准话。同时指出审计报告存在失实不能成为定案证据，因审计费用太高，业主承担不起，要求二审法院纠正。被二审法院以“二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行”为由挡住。
民法典前，受举证能力受限，由法院按生活经验、理性人的想法心证更为妥当。涉案为求一击必中，采用自行举证的方式，法院不好回应，但内心已认同，变异性采用。民法典后，尽量从权利义务的对等性公平性入手，避免掉坑。
个人认为不能，毕竟审计报告系单方委托的产物，对作为审计基础的原始凭证、帐册真实性、完整性不能查证。作为参考依据最强的最高院，也存在截然相反的判例，让人无所适从。
可考虑申请司法审计，同步查证未入帐的资产，审计是否流于失败有太多的变数，时间长费用高，需要慎重。
审计真实和财产独立是两个不同的概念，严格意义上另应就股东决议、分红、收支明细自证。
一定程度上，法律其实是奢侈品。审计一年2万的费用，有些当事人承担不起，可能投入产出不成正比。
诉讼不轻启，早期咨询评估时间、成本、结果可能尽量要分析透彻，沟通好方案。返回搜狐，查看更加多
